Analiza situației pe piața imobiliară

Analiza pieței imobiliare in anul 2009 a arătat, că prețurile pe piața secundară și primară de locuințe au fost în descreștere rapidă pe tot parcursul anului. începutul anului 2010 ne-a mirat prin stabilitate - pe parcursul primelor patru luni prețul mediu al unui metru pătrat a fost de 653 euro. Despre motivele acestei stagnări pe piața imobiliară am discutat cu expertul bursei de imobil „Lara”, Nicolae Ostafeiciuc.

- D-le Ostafeicicuc, de ce de la începutul acestui an căderea prețurilor s-a oprit?

- Analiza, efectuată de bursa noastră, a demonstrat, că prețurile la apartamentele cu 1-2-3 camere într-adevăr s-au stabilit. Dar acesta este o statistică vicleană. Piața de imobil activează în euro. însă timp de patru luni ale anului 2010 euro a scăzut față de dolarul american cu cca. 10%. Așa stau lucrurile și dacă am face conversia în dolari, vom vedea că, în acest timp, prețurile au scăzut cu aproximativ 10%.

- Totuși, în ciuda reducerii costului pe metru pătrat, cifrele ne spun, că imobilul se bucură de o cerere tot mai mică. Care este cauza?

- într-adevăr, oferte sunt tot mai multe și cumpărători tot mai puțini. Motivul e simplu, în Moldova rămân tot mai puțini bani. Iar în unele domenii deja mai mulți bani se duc decât vin. Din cauza instabilității politice investitorii își restrâng activitățile. în plus, dacă anterior cei care, lucrau peste hotare, investeau în imobil, acum ei le vând și pleacă pentru totdeauna. Motivul este simplu- în comparație cu alte țări la noi prețurile au scăzut puțin. în țările baltice, spre exemplu, prețurile au scăzut cu 50%, în România și Ucraina cu 30-40%. Iar la noi doar cu 26%. Celor care lucrează peste hotare le este mai profitabil să investească în țările menționate.

- Știm, că guvernul a exclus materialele de construcție din lista mărfurilor social importante. Deci prețurile vor crește. Cum va influența acest fapt ramura construcțiilor?

- Prețurile la materialele de construcție, precum și cele la imobil, au fost exagerate în ultimii ani din cauza cererii ridicate. Indiferent că au fost materialele de construcție în acea listă de mărfuri de interes social sau nu, întreprinzătorii aveau profituri foarte mari din realizarea lor. Și prețurile se majorau de fiecare dată când se majora cererea. Doar cimentul într-un timp la noi costa de două ori mai mult decât în Ucraina. Iată de ce eu nu văd un motiv pentru majorarea prețurilor. Și nu are sens. Populația nu cumpără imobil la prețurile de azi, o vor face oare dacă prețurile se vor majora?

- Cum ați caracteriza situația de azi a pieții imobiliare?

- Aș numi-o perioadă de așteptare. Din cauza crizei politice investitorii se tem să investească banii, căci nu știu ce le va aduce ziua de mâine. Pe ei nu îi interesează cine anume va fi la putere, mult mai importante pentru ei este stabilitatea și regulile de joc normale, care nu se schimbă pe parcurs. Acum nu ne putem bucura de așa condiții. De aceea o jumătate din populația activă stă pe valize și se îndreaptă spre vest, cealaltă - spre est. în așteptare sunt și cumpărătorii. Un site a efectuat recent un sondaj, care a demonstrat, că 70% din populație nici nu se gândesc la cumpărarea apartamentului, pentru că nu le permite buzunarul. 5% au posibilitatea de a procura un apartament, dar așteaptă cum va evolua situația în lume și în Moldova, iar 6% nu au nevoie de un alt apartament ci chiar au exces de spațiu locativ. Și doar 19% sunt gata de a cumpăra o locuință, și jumătate din ei așteaptă scăderea prețurilor. Deci, cumpărători reali și doritori de a își îmbunătăți condițiile de trai sunt doar cca. 10% din populație.

- Care tip de locuințe sunt acum cele mai solicitate?

- Cel mai des se cumpără apartamente ieftine cu una-două camere. Apartamentele mari sunt greu de vândut, de aceea în blocurile noi se cumpără mai ușor apartamentele cu o cameră. Apartamentele cu două camere în casele de elită au 70-100 metri pătrați. Pe lângă faptul că necesită finisare pe această suprafață, tot ea trebuie încălzită iarna. Acest lucru îi oprește pe potențialii cumpărători. Sunt sigur, că dacă constructorii ar replanifica spațiile, și apartamentele ar deveni mai mici, cererea ar crește esențial.

- Cum credeți, proprietarii imobililor cunosc aceste lucruri ? E posibil ca replanificarea să rezolve problema cererii scăzute?

- Eu cred, că ei știu aceste lucruri, dar adevărul este, că e mai ușor și mai ieftin să construiești apartamente mari, decât mici. Mai puțini pereți, grupuri sanitare, puncte de conectare a gazelor naturale, deci, și mai puține cheltuieli. în plus, când s-a început construcția locuințelor de lux nu se prea gândeau la cerere, pentru că doritori de a cumpăra apartamente în acele blocuri erau suficienți. De altfel primul lucru, la care reacționează cumpărătorul e prețul pentru un metru pătrat. La ei e mult mai ieftin. Cu toate acestea nu putem vorbi de lipsa completă a cererii la blocurile noi. Ea există, mai rău stau lucrurile cu clădirile nefinisate. Oamenii se tem să investească în astfel de construcții. Nu este nici un secret faptul că 30% din proiectele de construcții de azi au unele probleme. Și situația nu se schimbă. Chiar dacă a venit primăvara reluarea în masă a construcțiilor înghețate nu a avut loc.

- Ce se întâmplă cu construcția și vânzarea caselor private?

- Astăzi practic nu se mai construiesc case pentru a fi vândute. Vedeți câte construcții nefinisate sunt în jurul Chișinăului. Casele gata se mai vând, dar mai ieftin, decât altădată. Mai des cele din suburbii, și tot din cele mai ieftine. La casele mai scumpe de 100 mii dolari americani cererea nu e prea mare. Scăderea prețurilor în acest sector e de 30%.

- Situația actuală în domeniul imobiliar ne este clară. Ați putea face vreo prognoză?

- Deoarece o majorare bruscă a veniturilor cetățenilor în viitorul apropiat nu se prevede, eu cred, că prețurile vor continua să scadă. Dar sunt două variante de dezvoltare a situației: una optimistă și una pesimistă. Prima presupune căderea prețurilor cu 10-20%, a doua - o avalanșă totală. Foarte mult depinde de stabilitate, care la rândul ei, depinde de situația politică din țară.