Piaţa imobilelor pentru chirie

Potrivit unui studiu analitic pentru anul 2010 al Agenţiei  Internaţionale Global Property Guide, Chişinău ocupă locul doi după nivelul de profit ce revine de la  închirierea de locuinţe. La analiză au participat 83 de oraşe ale lumii. Conform analizei GPG Chişinăul îi revine  cifra este de 11,18%  şi este al doilea după Jakarta Indonezia, unde rata de rentabilitate este de 11.38%. Capitala Republicii Moldova este urmată de Lima cu  10,56%, Kiev - 9,09%, Panama City - 9.08%.

            Profitul adus de închirierea locuinţelor este unul dintre indicatorii cheie pentru evaluarea investiţiilor în domeniul imobiliar. Acesta reprezintă raportul dintre venituri totale anuale aduse în închiriere locuinţei şi valoarea imobilului.

După datele GPG, în cazul în care rata de rentabilitate pentru o anumită ţară este în intervalul de 5-9%, piața imobiliară este caracterizată de un nivel de preţ corect, în cazul în care rata de rentabilitate este de 4% sau mai puţin, atunci aceasta piață imobiliară este supraevaluată, ceea ce indică un risc pentru investitori, în cazul în care rata este de 10% sau mai mult, piața imobiliară din această ţară este subestimată, şi indică oportunităţi pentru investitori.

În 2008, rata de rentabilitate de închiriere în Chişinău a fost chiar mai mare, aproximativ 14.5%. S-ar părea că un astfel de nivel ridicat de profitabilitate pe piața construcțiilor în Chișinău ar trebui să toarne cu  investiţii. Dar acest lucru nu se întâmplă.

Conform GPG, în Chişinău sunt două tipuri de apartamente: cu o suprafaţă medie de 40m² cu  valoarea de 38400 de euro (respectiv 960 de euro/ m²) şi 418 de euro chiria lunară, respectiv rata  de rentabilitate este de 13.08%.  Cel de al doilea tip sunt apartamentele cu o suprafaţă medie de 100 m²  în valoare de 102 de mii de euro (1020 de euro/ m²), chiria lunară constitue 950 de euro şi, în consecinţă, rata de rentabilitate -11.18%.

Experţii pe imobile din Chişinău sunt de altă părere. "Este de remarcat faptul că experţii  GPG au  trecut cu vederea analiza segmentului de low-cost (preturi mici) de pe piaţa imobiliară, cu prețul de închiriere de 100-200 de euro pe lună. Această categorie este solicitată de studenţi şi familii tinere, etc. Care este rata rentabilităţii în acest caz este greu de spus, deoarece nu face nimeni o astfel de statistică”,  spune directorul general al Agenţiei Imobiliare „Glemus”, Liviu Ostaci.

Piața de chirie în Chișinău poate fi împărţită în două grupe de mărime diferite: grupul mare - este clasa de locuinţe economice şi grupul mic - clasa business. Din clasa locuinţelor economice fac parte apartamentele din zonele rezidenţiale cu condiţii echitabile. Această clasă atrage cel mai mult studenţii şi tinerele familii. Conform studiilor imobiliare Agenţiei Imobiliare «Nika Imobil», costul pentru chirie a unui studio este 130-150 de euro pe lună;  — 150-200, apartament cu două camere - 150-200 , cu trei camere - 200-250 de euro, adică de la 3 la 5 euro pentru un metru pătrat.

Din clasa business fac parte apartamentele din clădirile noi, complet echipate cu tehnică. Acestea sunt clădirile din centru sau de pe străzile principale ale zonelor rezidenţiale.  Chiria unui studio este de 250-300 euro, şi cu  două odăi  - 400-500 de euro.

Înainte de criză, investiţiile în proprietăţi rezidenţiale au fost populare în rândul investitorilor privaţi, cu capital iniţial, dar care nu doresc să rişte începând propria afacere. Odată cu creşterea rapidă a preţurilor imobilului puţini investitorii au fost interesaţi de veniturile de închiriere. Deoarece venitul anual de 20-25% pot fi obţinute de la creşterea preţurilor de imobil.

„Piața imobiliară după criză a schimbat această abordare. Astăzi, afacerea  cu chirie devine mai profitabilă  decât depozitele bancare. Rata dobânzii maximă  a chiriei poate aduce până la  8-10% în valută, în timp ce depozitul numai 4-5%.” - a declarat Petr Oleinic, directorul  agenției imobiliare " Nika Imobil”. Astăzi se schimbă atitudinea faţă de imobil, iar valoarea chiriei este un factor care influenţează cumpărătorii de imobil.  Apar cumpărători care analizează piaţa de imobile nu pentru investiţii speculative în imobil. Aceştia recunosc faptul că această investiţie aduce venituri mici însă presupune riscuri scăzute.

“Observăm că închirierea de imobiliare comerciale aduce mai multe venituri decât chiria proprietăţilor rezidenţiale, de ordinul a 10-12% anual. Condiţiile de intrare pe această piaţă a investitorilor privaţi sunt mult mai dure. În plus, această investiţie presupune riscuri mai mari” conchide Petr Oleinic.